전월세 전환율 계산기 🔄

전세 보증금을 월세로 바꿀 때(또는 반대로 바꿀 때) 적용하는 비율이에요. 예를 들어 보증금 1억을 월세로 돌릴 때 전환율이 4.5%면, 1억 × 4.5% ÷ 12 = 월 37만 5천원이 월세가 됩니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금이라도 월세가 비싸져요.

주택은 주택임대차보호법에 따라 '한국은행 기준금리 + 2%'를 넘을 수 없어요. 기준금리가 2.5%면 상한은 4.5%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 달라지므로, 계약·갱신 시점의 기준금리를 확인해야 해요. 상한을 넘는 부분은 법적으로 무효라 세입자가 돌려받거나 낮춰 달라고 요구할 수 있습니다.

전세 보증금 중 일부만 남기고 나머지를 월세로 돌린 게 반전세이에요. 월세는 '(전세금 − 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12'로 계산해요. 예를 들어 전세 3억을 보증금 1억으로 낮추면 2억이 전환 대상이고, 전환율 4.5%면 월 75만원이 됩니다.

계약 갱신이나 전세→월세 전환 시에는 법정 상한(기준금리+2%)을 넘는 전환율을 적용할 수 없어요. 상한을 초과한 월세는 그 초과분이 무효라, 세입자는 초과분을 낮춰 달라고 요구하거나 이미 낸 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 다툼이 있으면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.

법정 전환율 상한은 기존 계약을 갱신하거나 전세를 월세로 전환할 때 적용돼요. 완전히 새로운 임대차 계약의 보증금·월세는 원칙적으로 당사자가 자유롭게 정할 수 있어, 상한이 강제되지 않습니다. 그래서 신규 계약에서는 이 계산 결과를 적정 수준을 가늠하는 참고용으로 쓰면 좋아요.

형사 처벌이나 과태료 규정은 없어요. 대신 상한을 넘긴 부분은 민사적으로 무효라서, 이미 냈다면 부당이득 반환을 청구할 수 있고 아직 안 냈다면 상한만큼만 내도 연체 책임을 지지 않아요. 결국 세입자가 거부하거나 반환을 요구하는 방식으로 해결하게 됩니다.

네, 상가건물임대차보호법에 따라 '연 12%'와 '기준금리 × 4.5' 중 낮은 비율이 상한이에요. 기준금리 2.5% 기준으로 11.25%입니다. 다만 지역별 환산보증금 기준을 넘는 대형 상가 임대차에는 적용되지 않을 수 있어요.

한국부동산원이 매달 지역·주택유형별 평균 전환율을 발표해요. 법정 상한은 4.5%지만 실제 시장 평균은 전국 6%대로 더 높은데, 상한은 갱신·조건 변경에만 강제되고 신규 계약은 자유라서 생기는 차이예요. 이 계산기 하단의 '내 지역 평균 전환율' 표에서 확인할 수 있어요.